中国家庭究竟有几套房？

 

　　10月23日，全国人大常委会会议决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。这是自2011年上海和重庆试点个人住宅房产税以来最为重量级的政策，房地产税箭在弦上、蓄势待发。

 

　　房地产是家庭最大宗的家庭财产品类。据中国家庭金融调查（CHFS）2017年的数据，中国家庭总资产中住宅资产占比为77.7%，远高于美国的34.6%。考虑到中国城镇家庭超过80%的住宅拥有率，房地产税与每个家庭都紧密相关。

 

　　另一方面，房价收入比制约着房地产税的设计。中国整体上仍是发展中国家，即使在一二线城市内部，高房产与低收入也是大多数城市中产家庭的标配，为了购置房产，他们往往还背负了沉重的房贷。因此房地产税的设计必然会有较大范围的免征、豁免政策。

 

　　要预估房地产税最终会覆盖到哪些家庭，对这些家庭有何种影响，就需要了解房地产市场的结构，包括拥有房产的分布结构、房产的类型等。

 

　　本文使用的数据为西南财经大学2017年进行的中国家庭金融调查（以下简称CHFS），覆盖全国29个省（自治区、直辖市），355个县（区、县级市），样本规模为40011户，具有全国、省级、副省级城市代表性。本文仅讨论城镇地区居民家庭和城镇住宅，两项定义请见文末。

 

　　1.多少中国家庭有房？

 

　　中国城镇家庭的住宅拥有率很高，2017年全国城镇地区家庭拥有至少1套房的占全部家庭的89%，分城市类型来看，城市规模越大，城镇常住家庭的住宅拥有率越低。

 

　　乍一看，这个拥有率与通常认识有较大差异，似乎存在高估，这是因为这里的住宅包括城镇和农村，而且这个家庭拥有的房产可能并不在所居住的城市。例如一个流动家庭从农村迁移到北京，这个家庭在老家拥有房产，在北京没有，统计上看他拥有了1套房，但他在居住地并没有房产。因此，我们仅考虑城镇常住家庭在本市（地级市、副省级城市、省会和直辖市，以下同）的城镇地区拥有的房产。

 

　　数据来源：如无特殊说明，本文的数据均来自CHFS2017年，所有计算均加权。

 

　　注：括号内的数字为城市数量。一线城市指京沪穗深，特超大城市是指国家统计局发布的《经济社会发展统计图表：第七次全国人口普查超大、特大城市人口基本情况》（载于《求是》2021年第18期）中的7个超大城市（沪京深渝穗蓉津）和14个特大城市（武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连），35个“副省级城市”是指包括直辖市、省会和计划单列市在内的35个一线和二线城市，大中型城市是指据国家统计局的《住宅销售价格统计调查方案》提及的70个城市，包括前述35个一二线城市和其余35个三线城市。以下图表的城市类型定义均与本表相同。

 

　　数据显示，城市规模与本市城镇住宅拥有率呈现倒U型分布，中小城市的住宅拥有率更高，但本市城镇住宅拥有率更低，这可能主要是由流动人口的购买意愿差异和能力导致的。城市人口规模越大，说明城市对人口的吸引力越大，房产价格越高、限购越严，买房的难度越大；而城市规模较小，意味着流动人口的迁移距离较短，房地产的上涨空间也不大，居民在当地买房的意愿要弱于特超大城市。

 

　　在一二线（及特超大）城市中，大约有30%的家庭不拥有本市的城镇住宅，其中主要是新移民和非户籍常住家庭。根据上海金融与法律研究院在2016和2017年的调查，上海全市常住家庭的本市住宅拥有率是67%，户籍家庭的拥有率是95%，非户籍家庭是32%，可以部分地印证中国家庭金融调查的数据。

 

　　2.中国家庭有几套房？

 

　　社会各界非常关心家庭拥有房产套数的分布，2020年，央行课题组在《中国金融》杂志发布《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，指出超过4成家庭拥有两套及以上房产。那么中国拥有多套房的家庭到底是多少呢？

 

　　按第1节的口径，城镇家庭在本市城镇地区拥有住宅的套数分布如下图所示，各类城市的分布结构基本相同，约有30%的家庭在本市城镇地区没有房产，50%+的家庭拥有1套房产，12%的家庭拥有2套房产，2%+的家庭拥有3套及以上房产。其中超大城市的家庭拥有多套房的比重略高于全国平均水平。

 

　　由此可见，拥有多套城镇住房的家庭占比并不算太高。但如果考虑到农村房产，流动人口在流出地和流入地同时拥有房产的概率较大。在过去很长一段时期里，中国人口的流动模式以乡城流动为主，这意味着流出地的房产主要是农村住宅，这些房产不在征收房地产税的范围，转让的困难也较大，变现价值大多较低。

 

　　如果我们将观察的视角放在房地产上，那么城市现存的城镇住宅，有多大比重是拥有1套房的家庭所有，又有多少是多套家庭所有的呢？

 

　　统计显示，各类城市城镇住宅所属家庭的类型分布几乎一致：全市的城镇住宅中的60%是由拥有1套房的家庭所有的，30%是由拥有2套房的家庭所有的，10%是由拥有3套及以上的家庭所有的。也就是说，有40%的城镇房产是由拥有多套房的家庭所有的。